Dubai, Panama City oder Asunción?

Bevor wir über Quadratmeterpreise, Mietrenditen oder Wertsteigerungen sprechen, kommt eine wesentlich banalere Frage:

Kann Ihnen die Immobilie überhaupt rechtssicher gehören?

Nicht einem Strohmann. Nicht dem einheimischen Ehepartner. Und auch keiner windigen Konstruktion, die nur deshalb existiert, weil das Gesetz Ausländern den direkten Eigentumserwerb eigentlich verbietet, sondern Ihnen persönlich!

Warum wir von solchen Konstruktionen kategorisch abraten, zeigt Thailand gerade ziemlich eindrucksvoll: Seit Monaten gehen die Behörden landesweit gegen Nominee-Strukturen vor, mit denen Ausländer die Beschränkungen beim Grundstückseigentum umgangen haben. Razzien, Beschlagnahmungen und angeordnete Zwangsverkäufe treffen inzwischen auch Expats, die jahrelang glaubten, ihre Eigentumskonstruktion sei sicher.
Denn Ausländer können dort zwar unter bestimmten Voraussetzungen Eigentümer von Condominiums werden, Grundbesitz ist jedoch grundsätzlich stark beschränkt. Konstruktionen mit thailändischen Nominee-Gesellschaftern sind nicht etwa ein besonders raffinierter Weg um dieses Problem zu umgehen, sondern schlicht verboten und strafbar.

Für unsere Standortauswahl ist die legale Möglichkeit, als Nicht-Staatsangehöriger Grund und Boden zu erwerben, daher ein absolutes K.O.-Kriterium.

Die VAE, Panama und Paraguay bestehen diesen ersten Test.

In Dubai können Ausländer in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten unmittelbar Eigentum erwerben. Panama erlaubt ausländisches Immobilieneigentum grundsätzlich ebenfalls, kennt allerdings unter anderem eine Sperrzone entlang seiner Landesgrenzen. Paraguay beschränkt bestimmte ausländische Grundstückserwerbe in einer Grenzsicherheitszone.

Für eine Wohnung in Dubai, Panama City oder Asunción ist all das somit kein Hindernis.

Also können wir über Chancen und Rendite reden.

Bei der Marktinfrastruktur spielt Dubai in einer eigenen Liga.

Das Dubai Land Department (DLD) liefert eine Datentiefe, von der man in Asunción nur träumen kann. Transaktionen, Projekte, Developer, Bewertungen und Service Charges lassen sich nachvollziehen. Im ersten Quartal 2026 erreichte das registrierte Transaktionsvolumen AED 252 Milliarden.

Das ist ein gewaltiger Markt.

Nur ist ein gewaltiger Markt noch lange kein Versprechen, dass Sie auch Ihre Wohnung problemlos wieder loswerden. Genau diese beiden Dinge wurden aber während der vergangenen Boomjahre – insbesondere von geschäftstüchtigen Maklern – häufig gleichgesetzt.

Dubai hat einen enormen Off-Plan-Markt und damit zugleich einen Mythos geschaffen: Flipping. Früh kaufen, nach Zahlungsplan anzahlen und die Immobilie noch vor Fertigstellung mit Gewinn weiterreichen – dieses Modell wurde auch europäischen Investoren jahrelang als beinahe selbstverständliche Strategie verkauft.

In einigen Fällen hat es funktioniert. Und mit genau diesen erfolgreichen Deals wurde dann natürlich sowohl kräftig angegeben, als auch massiv Marketing betrieben.

Bedeutend häufiger wurde jedoch aus dem Traum vom schnellen Geld irgendwann bloß noch die Hoffnung, dass rechtzeitig ein noch optimistischerer Käufer auftaucht.

Durch hocheffiziente Drücker-Vertriebe gehypte C-Lagen wie bspw. JVC (Jumeirah Village Circle) oder JVT (Jumeirah Village Triangle) sind dafür eindrucksvolle Beispiele. Dort wurde in den letzten Jahren in enormem Umfang gebaut und an internationale Anleger verkauft. Tausende neue Wohnungen drängen zeitgleich auf einen Markt, dessen tatsächliche Mietnachfrage schon vor der gegenwärtigen Krise keineswegs grenzenlos war.

Das Resultat sieht man inzwischen im Resale-Markt. Eine Auswertung von DLD-Registerdaten bis Ende Juli 2026 kommt bei den identifizierbaren Wiederverkäufen in JVC/JVT auf einen bemerkenswerten Befund: Rund ein Drittel wechselte unter dem ursprünglichen Kaufpreis den Besitzer.

Das ist keine kleine statistische Delle mehr und es ist auch kein Problem, welches der Iran-Krieg verursacht hätte. Das ist ein strukturelles Problem, das bereits zuvor bestand und absehbar war.

Seit Beginn des Krieges ist lediglich etwas hinzugekommen, das in vielen Dubai-Präsentationen jahrelang kaum vorkam:

Geopolitisches Risiko.

Dubai und die Emirate wurden gerne als Safe Haven einer ansonsten unruhigen Region verkauft. Seit Raketen und Drohnen nicht mehr nur irgendwo in den benachbarten Golfstaaten einschlagen, ist diese Erzählung schwieriger geworden.

Das heißt nicht, dass Dubai vor einem Immobiliencrash steht.

Aber der Markt hat reagiert. Bereits im März dokumentierte Reuters erhebliche Rückgänge bei den Transaktionszahlen und Preisabschläge bei einzelnen Objekten. Im August lag die Zahl der Residential Sales deutlich unter dem Rekordniveau des Vorjahres.

Und ausgerechnet jetzt trifft diese zusätzliche Unsicherheit auf Teilmärkte, in denen ohnehin sehr viel spekulatives Kapital steckt.

Wer eine Wohnung zur langfristigen Vermietung in einer nachfragestarken Lage gekauft hat, befindet sich in einer völlig anderen Situation als der Käufer, dessen genialer Plan aus „anzahlen – warten – teurer weiterverkaufen“ bestand.

Letzterer entdeckt gerade eine unangenehme Eigenschaft von Zahlungsplänen:

Sie laufen trotz Krieg und Krise unerbittlich weiter.

Wenn der geplante Käufer für den Flip nicht auftaucht, wird aus der vermeintlich cleveren Hebelstrategie plötzlich Kapitalbedarf. Wer den nicht bedienen möchte oder kann, muss verkaufen. Und trifft dabei auf andere Verkäufer mit demselben Problem – während der Developer nebenan bereits den nächsten Wohnturm mit neuen Zahlungsplänen in den Markt drückt.

So entsteht eine Abwärtsspirale ganz ohne Immobiliencrash.

„Dubai steigt“ war schon immer eine ziemlich schlechte Investmentstrategie. 2026 ist sie eine noch schlechtere geworden. Auch in interessanten Märkten wie Dubai gilt Lage, Lage, Lage.

Panama City hat es in diesem Vergleich schwer.

Dubai kennt jeder. Asunción ist die Wette auf einen jungen Markt.

Und Panama?

Steht irgendwo dazwischen.

Das klingt zunächst nicht besonders aufregend. Für einen Teil des Vermögens muss „nicht besonders aufregend“ allerdings kein Nachteil sein.

Panama besitzt einen seit Jahrzehnten etablierten internationalen Immobilienmarkt. Der US-Dollar ist Zahlungsmittel und wirtschaftliche Referenzwährung. Ausländer können unmittelbar Eigentum erwerben.

Die aktuellen Preise liegen deutlich unterhalb vieler vergleichbarer internationaler Metropolen. Bei den Bruttomietrenditen bewegen sich gute Wohnlagen häufig im Bereich von etwa sechs bis acht Prozent; aktuelle Marktdaten kommen für Panama City im Durchschnitt auf rund 7,6 Prozent.

Natürlich ist brutto nicht netto.

Gerade in modernen Wohnanlagen mit Concierge, Security, Pool, Gym etc. können die Condo-Gebühren mit 3-4 USD pro qm zu Buche schlagen. Dazu kommen Verwaltung, Instandhaltung und gegebenenfalls Leerstand. Wer aus einer beworbenen Bruttorendite seinen persönlichen Gewinn ableitet, hat sich gründlich verrechnet.

Panama bietet dafür etwas, das im internationalen Immobiliengeschäft erstaunlich angenehm sein kann:

wenig Drama.

Kein gigantischer Off-Plan-Hype wie in Teilen Dubais. Kein Markt, der sich erst noch beweisen muss wie Asunción. Und derzeit auch kein Krieg vor der Haustür.

Vielleicht ist Panama City der langweiligste Kandidat dieses Vergleichs – und das ist durchaus als Kompliment gemeint.

Der Immobilienmarkt in Asunción steht in seiner Entwicklung an einer vollkommen anderen Stelle, nämlich noch ziemlich am Anfang.

Wer heute durch die paraguayische Hauptstadt fährt, sieht eine Stadt im Umbruch. Neue Büro-, Hotel- und Wohntürme wachsen entlang der wichtigsten Entwicklungsachsen in den Himmel, ganze Straßenzüge und Stadtviertel verändern grundlegend ihren Charakter.

Für Immobilieninvestoren ist daran vor allem eines interessant:

Der Markt ist noch jung und bietet ein dementsprechend hohes Upside-Potential.

Wohnungen in guten Lagen Asuncións werden derzeit grob im Bereich von USD 1.700 bis 1.800 pro Quadratmeter angeboten. Das ist erheblich weniger als in Dubai und häufig auch weniger als in Panama City.

Aber „billig“ ist keine Investmentthese.

Und Asunción hat einen Nachteil, den man nicht kleinreden sollte: Die Markttransparenz ist eher dürftig.

Es gibt kein Pendant zum Dubai Land Department, aus dem sich mit wenigen Klicks zehntausende tatsächliche Transaktionen ziehen lassen. Viele Marktberichte beruhen auf Angebotsdaten. Beworbene Mietrenditen von acht, zehn oder noch mehr Prozent sehen entsprechend hübsch aus, bis Betriebs- und Verwaltungskosten – letztere sind insbesondere bei Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.) nicht zu unterschätzen – in der Rechnung auftauchen.

Bei vernünftig ausgewählten Wohnungen in guten Lagen erscheinen Nettorenditen im oberen einstelligen Bereich deutlich realistischer.

Das ist immer noch interessant. Nur eben keine Gelddruckmaschine.

Und dann besitzt Asunción eine Besonderheit, welche in den Dollar- bzw. dollargebundenen Märkten Dubai und Panama keine wirkliche Rolle spielen.

Der moderne Apartmentmarkt ist auf der Kaufseite praktisch dollarisiert. Die großen Developer kalkulieren und vermarkten in USD. Selbst Paraguay's Regierung definiert die Immobiliengrenze seines neuen Investor Pass mit 200.000 US-Dollar statt in der Landeswährung Guaraní.

Bei den Mieten hingegen teilt sich das Bild.

Ein erheblicher Teil der Verträge läuft in Dollar, ein anderer in Guaraní.

Damit kann eine für 200.000 USD gekaufte Wohnung anschließend einen Cashflow in PYG produzieren.

Im vergangenen Jahr war das für europäische Eigentümer mit Guaraní-Mietvertrag ein ausgesprochen angenehmer Nebeneffekt, denn der Guaraní hat gegenüber dem Euro erheblich aufgewertet. Eine unveränderte PYG-Miete hatte in Euro gerechnet plötzlich rund ein Fünftel höheren Gegenwert.

Für einen Paraguayer mit einer fest vereinbarten Dollar-Miete und Lebenshaltungskosten in Guaraní wirkt derselbe Mechanismus in die Gegenrichtung.

Seit April 2026 hat Paraguay auf einem interessanten Gebiet mit den beiden anderen Kandidaten gleichgezogen und den Investor Pass eingeführt.

Damit bieten nun alle drei Standorte die Möglichkeit, ein Immobilieninvestment mit einem Aufenthaltsrecht zu verbinden.

Dabei bestehen allerdings nicht unerhebliche Unterschiede:

In Panama kann eine Immobilieninvestition ab 300.000 USD für den Qualified Investor qualifizieren. Diese Summe muss tatsächlich investiert werden; liegt der Kaufpreis darüber, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen der darüber hinausgehende Teil finanziert werden.

Dubai setzt für eine 10-jährige Aufenthaltserlaubnis – das berühmte "Golden Visa" – ein Immobilieninvestment von 2 Millionen AED (ca. 500.000 Euro) voraus. Auch bankfinanzierte Immobilien können dafür qualifizieren. Off-Plan ist ebenfalls möglich.

Paraguay geht einen bemerkenswert anderen Weg.

Hier beträgt die qualifizierende Immobilieninvestition 200.000 USD. Bei Antragstellung müssen davon mindestens 30 Prozent tatsächlich bezahlt sein.

Bei einer Wohnung für exakt USD 200.000 sind das also lediglich 60.000 USD.

Der Rest kann bei einem noch im Bau befindlichen Objekt entsprechend dem vereinbarten Zahlungsplan folgen.

Dafür erhält der Investor nicht zunächst irgendeinen provisorischen Aufenthaltstitel, sondern unmittelbar die zeitlich unbeschränkte Residencia Permanente.

Nach zwei Jahren wird kontrolliert, ob die zugesagte Investition tatsächlich vertragsgemäß umgesetzt wurde. Bei einem noch nicht fertiggestellten Projekt bedeutet das insbesondere: Wurden die vereinbarten Raten bezahlt?

Die zwei Jahre sind dabei keineswegs aus der Luft gegriffen. Wer den normalen Weg zum Aufenthaltstitel – ohne Investment – nimmt, durchläuft zunächst eine zweijährige befristete Phase (Residencia Temporal), bevor der dauerhafte Status folgt.

Der Investor Pass zieht diesen Status vor.

Und genau hier wird aus einer Immobilie plötzlich mehr als eine Kapitalanlage.

Wer heute noch in Europa lebt, muss deshalb keine leere Wohnung in Asunción als persönlichen Fluchtbunker bereithalten. Das Objekt kann vermietet werden und Geld verdienen. Gleichzeitig existiert die Aufenthaltsoption bereits.

Sollte aus Plan B irgendwann Plan A werden, beginnt man nicht erst dann mit dem Papierkrieg.

An dieser Stelle gilt für uns eine eiserne Regel:

Investieren Sie niemals nur, um eine Residency oder ein Golden Visa zu bekommen!

Wenn Sie die Immobilie ohne den Aufenthaltstitel nicht kaufen würden, sollten Sie sie auch mit Aufenthaltstitel nicht kaufen.

Die Residency ist ein Bonus – kein Wertersatz.

Die Kombination kann einen ohnehin sinnvollen Kauf erheblich interessanter machen. Sie kann geografische Diversifikation mit persönlicher Bewegungsfreiheit verbinden.

Aber eine überteuerte Wohnung in schlechter Lage bleibt eine überteuerte Wohnung in schlechter Lage.

Auch mit Plastikkarte im Portemonnaie.

Das hängt davon ab, was Sie kaufen wollen.

Dubai bietet einen riesigen, professionellen und hervorragend dokumentierten Immobilienmarkt. Gerade deshalb lässt sich dort ziemlich gut erkennen, wie gefährlich es ist, Marktgröße mit der Liquidität des eigenen Investments zu verwechseln. Der Krieg bringt 2026 ein zusätzliches Risiko mit sich, dessen Preis noch niemand kennt, zumal sich der Konflikt in die Länge zieht und durchaus auch noch ausweiten könnte.

Panama City drängt sich nicht auf. Vielleicht ist das seine größte Qualität. Ein etablierter Dollar-Markt mit ordentlichen Renditen und einer Residency-Option, der derzeit weder eine große Wachstumserzählung noch eine große Katastrophenerzählung braucht.

Asunción steht noch deutlich früher auf der Entwicklungskurve. Die Einstiegspreise sind niedriger und der Markt weniger transparent. Dafür kann ein Investor an einer Stadtentwicklung teilnehmen, welche bei anderen Standorten bereits Jahre oder Jahrzehnte in der Vergangenheit liegt. Der Investor Pass macht diese Kombination für jemanden, der ohnehin einen Plan B sucht, zusätzlich interessant.

Einen Sieger gibt es deshalb nicht.

Aber sehr wohl falsche Entscheidungen.

Wer in JVC kauft, weil ihm jemand erklärt hat, Dubai steige immer, macht keinen besseren Deal als jemand, der in Mburicao irgendeinen Turm vom Rendering kauft, weil Asunción gerade boomt.

Eine Stadt kann übergeordnet boomen, eine spezielle Wohnung in einer ungeeigneten Lage trotzdem eine schlechte Investition sein.

Genau deshalb beginnt internationale Diversifikation nicht mit der Frage nach der höchsten Rendite, sondern mit der Frage, welche Aufgabe dieses Stück Beton in Ihrem Vermögen eigentlich erfüllen soll.